Nadszedł czas profesjonalnych zarządców

Planowanie remontów, szukanie pieniędzy, księgowanie czynszów, wynajem lokali. To tylko niektóre z obowiązków, jakie ciążą na właścicielach budynków. Ci zamiast się męczyć, wolą zarządzanie budynkiem oddać w ręce specjalistów. Coraz większą liczbą poznańskich budynków zajmują się profesjonalne firmy zarządzające.

Oczywiście zarządzać budynkiem możemy sami, np. jako współwłaściciele budynku lub członkowie zarządu wspólnoty mieszkańców. Tyle że wówczas musimy liczyć się z tym, że stracimy mnóstwo czasu na zajmowanie się sprawami, na których niekoniecznie dobrze się znamy. - Zarządzanie nieruchomością wymaga bogatej wiedzy z prawa budowlanego, ustawy o własności lokali i rachunkowości. Jedna osoba - nawet wykształcona - nie jest w stanie tego wszystkiego ogarnąć. Więc lepiej zlecić to specjalistom - mówi Janusz Barański, prezes zarządu LTG Nieruchomości - firmy, która opiekuje się ponad 300 budynkami w Poznaniu. Z usług tego zarządcy korzystają głównie wspólnoty mieszkaniowe, współwłaściciele budynków i osoby prywatne, które mieszkają poza granicami Polski. - Im więcej budynków w naszym zasobie, tym lepiej. Bo potem np. w przetargach na ubezpieczenia lub remonty można utargować niższą cenę niż pojedynczy zleceniodawca - zaznacza Barański. Ile kosztuje kompleksowa obsługa nieruchomości obejmująca nadzór inspektora budowlanego, opiekę pogotowia technicznego, obsługę prawną i rozliczanie mediów? - Głównym kryterium jest powierzchnia. Cena waha się od 40 do 90 gr za m kw.

Piotr Derkacz, członek zarządu firmy Admico, mówi, że poziom cen zależy także od lokalizacji (ze względu na kwestie związane z dojazdem więcej kosztuje zarządzanie budynkami leżącymi w podpoznańskich gminach) oraz od tego, czy zlecająca zarządzanie wspólnota jest np. skonfliktowana. - Po prostu im więcej pracy, tym drożej. Dlatego najwięcej kosztuje zarządzanie budynkiem komercyjnym, czyli takim, którego głównym zadaniem jest przynoszenie dochodu. Bo tutaj zarządzanie wiąże się również za znalezieniem najemcy pustego lokalu. Najczęściej kosztuje to tyle, ile wynosi miesięczny czynsz - twierdzi Derkacz.

Ale dobrze zarządzana wspólnota też może na siebie zarabiać. Może np. wynajmować na elewacji miejsce pod reklamę albo strych lub poddasze na usługi.

Derkacz zwraca uwagę, że zarządca szuka dodatkowych źródeł dochodu, ale także dba o to, by zachowana była płynność finansowa wspólnoty: - Prowadzimy również sprawy związane ze ściąganiem należności, a jeżeli ktoś nie płaci, to przygotowujemy całą procedurę sądową. Szukamy też zgodnych z prawem rozwiązań (czyli np. mieszkań zastępczych), jeśli chcemy pozbyć się problematycznych lokatorów, którzy zajmują lokal i za niego nie płacą.

Innym problemem, któremu łatwiej podołać jest bezstronnemu zarządcy niż skonfliktowanym od wielu lat lokatorom, jest sytuacja, w której remont dachu blokuje np. sąsiad z parteru. - Zewnętrznemu mediatorowi łatwiej przekonać do remontu opornych lokatorów. To szczególnie ważne w przypadku małych, liczących do siedmiu lokali, wspólnot - zauważa Joanna Jarosz, dyrektor zarządzający w firmie Prestiż.

Te siedem lokali jest ważną granicą. Jeśli wspólnota liczy tyle lub mniej mieszkań, to decyzja musi zapaść jednogłośnie. W przypadku większych wspólnot np. o remoncie decyduje większość głosów. - I to takie wspólnoty zlecają zarządzanie najczęściej. Duży budynek jest praktycznie nie do ogarnięcia dla kogoś, kto robi to z doskoku - mówi Jarosz. Prestiż zarządza ponad 30 budynkami. Oprócz nowych inwestycji deweloperskich są to też stare kamienice i np. apartamentowiec w Międzyzdrojach. - W tym przypadku poza administrowaniem i kwestiami związanymi z utrzymaniem budynku w dobrym stanie zajmujemy się też podnajmem apartamentów. Taka kompleksowa obsługa kosztuje nawet 1,20 zł za m kw. Ale standardowe zarządzanie jest tańsze. Ceny zaczynają się już od 40 gr - mówi Jarosz.