Opinia: Dlaczego niszczeją poznańskie kamienice

Los poznańskich kamienic można by odmienić, jeżeli mieszkania w nich stałyby się alternatywą w stosunku do mieszkań w nowo budowanych budynkach lub domów z ogródkiem poza Poznaniem - pisze Jacek Jaśkowiak*.

Na łamach "Gazety Wyborczej" zabrało głos kilka osób oburzonych losem poznańskich secesyjnych kamienic. Autorzy artykułów szukają winnych stanu tych kamienic. W wypowiedziach przeważa troska o stan zaniedbanych budynków i obawa, że kolejne piękne kamienice mogą się zawalić. Zarzuty kierowane są w stosunku do właścicieli, urzędników czy konserwatora zabytków. Cóż, możemy oczywiście mieć pretensje również do tych, którzy te kamienice budowali, bo przecież budynki sprzed ponad stu lat powinny być tak zbudowane, by bez remontów wytrzymały nie 60, a 100 lat. W tej dyskusji brakuje mi jednak postawienia diagnozy, dlaczego te kamienice się na naszych oczach rozpadają.

Przez lata nieremontowane

Zasadniczym problemem jest to, że tych kamienic przez kilkadziesiąt lat nie remontowano. Przeprowadzenie kapitalnego remontu przy zazwyczaj złożonym stanie formalno-prawnym (w miejsce jednego właściciela sprzed kilkudziesięciu lat mamy zazwyczaj kilkunastu spadkobierców) jest prawdziwym wyzwaniem i bardzo poważnym kosztem. Koszt kapitalnego remontu miejskiej kamienicy na Łazarzu przy ul. Siemiradzkiego obejmujący remont mieszkań i części wspólnych wyniósł bodajże 13 mln zł. Znajdą się oczywiście tacy, którzy będą zarzucać miejskim urzędnikom niegospodarność, ale tych, którzy remontowali stuletni, zaniedbany budynek, ta kwota nie dziwi. Remont 100 kamienic w Poznaniu kosztowałby zatem ok. 1,3 mld zł, czyli dwa stadiony. Remont 100 kamienic byłby już zauważalny, ale nie zmieniłby w zasadniczym stopniu oblicza Łazarza, Jeżyc czy Wildy, bowiem byłby to niewielki procent znajdujących się w Poznaniu pięknych budynków.

Moim zdaniem los tych kamienic można by odmienić, jeżeli mieszkania w nich stałyby się alternatywą w stosunku do mieszkań w nowo budowanych budynkach lub domów z ogródkiem poza Poznaniem. Na razie jednak mieszkania w kamienicach przegrywają z tymi nowo budowanymi. W nowych budynkach nie ma melin pijackich i trudnych lokatorów. Zazwyczaj istnieje możliwość zakupu miejsca garażowego. Nie trzeba również przekonywać pozostałych członków wspólnoty do przeprowadzenia kosztownego remontu, bowiem nowe budynki przez jakiś czas go nie wymagają. Deweloper zazwyczaj zarządza wybudowanym budynkiem lub wskazuje podmiot, który to zrobi dla wspólnoty mieszkańców będących właścicielami poszczególnych mieszkań. W sumie spokój, brak problemów i mniejsze koszty ogrzewania.

Jeżeli mieszkania w kamienicy należą do kilku osób, to problemem jest wypracowanie porozumienia. Jeżeli właścicielem są spadkobiercy przedwojennego kamienicznika, to w wielu przypadkach są raczej mało umotywowani do przeprowadzenia kapitalnego remontu. Część lokatorów płaci bowiem czynsz w wysokości, która nie pozwala na przeprowadzenie kapitalnego remontu. Czynsz ten jest adekwatny do standardu kamienicy, ale czy byłby on wyższy, gdyby właściciele kamienicy zainwestowali znaczące środki w remont? Jeżeli do tego dojdzie, trudny lokator w kamienicy lub część lokatorów nie zapłaci czynszu. Dlatego raczej się nie dziwię, że tych remontów jest jak na lekarstwo.

Co mógł zrobić prezydent Grobelny?

Kolejny problem to zamożność właściciela kamienicy. Jeżeli nawet przodkowie współwłaścicieli takich doprowadzonych do ruiny kamienic byli onegdaj zamożni, to nie oznacza wcale, że po zmianie ustroju socjalistycznego na kapitalistyczny wnuczęta przedwojennych kamieniczników stały się gazelami biznesu i z innej działalności mają środki na zrobienie kapitalnego remontu kamienicy. Trudno oczekiwać od tych spadkobierców, iż wezmą pożyczki, by remontować kamienice, z których przychody nie umożliwiają przeprowadzenia remontów, a trudnych lokatorów dewastujących części wspólne się nie eksmituje, bo to przecież nieludzkie.

Koszty utrzymania mieszkania w stuletnim budynku (nawet, gdy taki budynek zostanie poddany kapitalnemu remontowi) są znacznie wyższe niż w budynku nowo budowanym i nie pomagają kamery termowizyjne, które pozwalają lepiej zaprojektować izolację.

Nie sądzę, by w istniejących okolicznościach, czyli poziomie bezpieczeństwa, hałasu, stanie chodników i zieleni osoby, które byłoby stać na inwestowanie w remont takich mieszkań, zdecydowały się na taki krok. Mogą przecież kupić nowe mieszkanie lub wyprowadzić się do podpoznańskich gmin i zamieszkać w sąsiedztwie wolnym od melin pijackich. Gminy pod miastem świetnie się dzięki temu rozwijają, a emigrująca z Poznania klasa średnia zapewnia im coraz wyższe przychody z PIT, co przekłada się na inwestycje poprawiające jakość przestrzeni publicznej w tych miejscowościach.

Prezydent Grobelny przez lata nie robił nic, by zapobiec degradacji centrum, Łazarza, Jeżyc czy Wildy. Ale w sumie to chyba niewiele mógł zrobić. Miał godzić lokatorów zamieszkujących kamienice z właścicielami tych kamienic? Ławeczki, więcej terenów zielonych, ścieżki rowerowe, stojaki i tempo 30 nie rozwiążą podstawowego problemu, którym jest konflikt interesów pomiędzy lokatorem płacącym niski czynsz i właścicielem kamienicy, który z czynszu chciałby finansować remont. Moim zdaniem nie jest możliwe znalezienie rozwiązania, które pozwalałoby sfinansować koszty remontów kamienic przy jednoczesnym zachowaniu dotychczasowego czynszu dla dotychczasowych lokatorów.

Czyje są te kamienice?

Podejmowane ostatnio przez miejskich urzędników próby eksmitowania lokatorów, którzy nie płacą czynszu, potępiane są przez media i różne środowiska. Andreas Billert ("Co się zaczęło dziać z poznańskimi kamienicami", "Gazeta" z 11 sierpnia), staje w obronie dotychczasowych lokatorów kamienic na Łazarzu, którzy wywieszają transparenty "Zostawcie nasze kamienice w spokoju". Czy te kamienice są rzeczywiście ich?

Trudni lokatorzy zatruwają życie sąsiadom. Kontenerom dla nich przedstawiciele mediów i różnych środowisk stanowczo się sprzeciwiają. Mając do wyboru upadek i degradację kolejnych kamienic i w konsekwencji degradację najpiękniejszych dzielnic Poznania (bo za takie uważam Łazarz, Jeżyce i Wildę) oraz eksmisję osób permanentnie niepłacących czynszu czy kontenery dla trudnych lokatorów, to wolę już te kontenery. Zdaję sobie sprawę z wad rozwiązania w postaci kontenerów, ale póki co nie widzę innych pomysłów.

Dyskusja o kamienicach związana jest z dyskusją o opiece socjalnej. Wiele osób apeluje, by skorzystać z doświadczeń miast zachodnich również w zakresie opieki socjalnej. Porównujemy poziom takich świadczeń w Polsce z najbardziej rozwiniętymi gospodarczo krajami Europy. Andreas Billert pisze o rozwiązaniach zachodnich w zakresie rewitalizacji. Miasta zachodnie nie miały jednak problemu kamienic, które przez kilkadziesiąt lat nie były remontowane. Nie wydaje mi się możliwe utrzymanie poziomu świadczeń socjalnych w Europie Zachodniej na dotychczasowym poziomie - ich cięcia są nieuniknione.

Nie sądzę też, by w krótkiej perspektywie w Poznaniu możliwe było wygospodarowanie środków, które pozwoliłyby na budowę znaczących ilości mieszkań socjalnych czy komunalnych. Zresztą, czy do takich nowo budowanych mieszkań socjalnych należałoby kierować lokatorów, którzy nie płacą czynszu? Przy takiej polityce zjawisko niepłacenia czynszu przybrałoby na sile, bo po co spłacać wieloletnie kredyty we frankach zaciągnięte na zakup mieszkania, skoro miasto dawałoby nowe mieszkania za darmo i to w nagrodę za niepłacenie czynszu. W najbliższych latach wydatki na pomoc socjalną w Poznaniu nie wzrosną znacząco, nie będzie też możliwe pokrywanie z kasy miasta czynszu za tych, którzy go nie płacą.

Zabrakło dewelopera z cygarem

Mnie cieszy widok rusztowań na kamienicach i nie wnikam w to, czy inwestycja jest realizowana przez wspólnotę mieszkaniową, którą tworzą właściciele mieszkań tej kamienicy, czy też jest to inwestycja realizowana przez właściciela kamienicy. Szkoda, że takie rusztowania nie stanęły wcześniej przy kamienicach na Krysiewicza, które trzeba było rozebrać. Mam nadzieję, że rusztowań na pięknych kamienicach będzie coraz więcej. Cieszyłbym się, gdyby mieszkanie np. w pięknej kamienicy na Łazarzu stało się w najbliższych latach alternatywą dla domu z ogródkiem poza Poznaniem. Na większych przychodach z PIT-u (najważniejsze źródło przychodów Poznania) korzystaliby bowiem wszyscy, w tym również osoby potrzebujące pomocy socjalnej. Im więcej bowiem pieniędzy w kasie miasta, tym więcej środków na pomoc socjalną, kulturę i inne obszary.

Nie wszystkie mieszkania w kamienicach budowane były dla zamożnych poznaniaków, których przed wojną stać było na ich utrzymanie. Część mieszkań od podwórza była mniejsza. W tych kamienicach potrafili obok siebie mieszkać i zamożni, i ubożsi. Mniej było pomiędzy nimi wzajemnej niechęci, bowiem ci ubożsi nie żyli w przekonaniu, iż zamożni żyją kosztem uboższych. Socjalizm pozostawił po sobie nie tylko zdewastowane kamienice. Większym problemem jest stosunek do tych bardziej przedsiębiorczych. W socjalizmie osoby bardziej przedsiębiorcze określano mianem badylarzy czy spekulantów. W artykule o kamienicach Billert pisze o spekulacji, erotyce pieniądza, spirali spekulacyjnej. Brakuje mi w tym artykule jeszcze karykatury dewelopera z wielkim brzuchem i cygarem w ustach stojącego obok wychudzonego lokatora.



* Jacek Jaśkowiak, przedsiębiorca, właściciel kilku procent udziałów w jednej z poznańskich kamienic. Podczas ostatnich wyborów samorządowych kandydat stowarzyszenia My-Poznaniacy na prezydenta Poznania, obecnie nie działa w stowarzyszeniu