Grobelny o Malcie i Łacinie

Lokalizacja dwóch galerii handlowych w bezpośrednim sąsiedztwie jest zgodna z zasadą synergii przestrzennej. Sprzyja rozwojowi przestrzeni, podnosi jej walory, wzmaga ruch pieszy, ale również rodzi naturalną konkurencję pomiędzy centrami, która daje w efekcie korzyści dla ich klientów.

Z uwagą przeczytałem tekst p. Macieja Kasprzaka ,,Nasi poznańscy galernicy" ("Gazeta" z 13 lipca). I pragnę wyjaśnić kilka poruszonych w nim kwestii, bynajmniej nie tylko dlatego, że zostałem wywołany do odpowiedzi.

Jednym z zasadniczych zarzutów jest to, że zdaniem autora ,,w żadnym momencie nie powiedziano jasno: planowane są dwa centra handlowe w bezpośrednim sąsiedztwie". Chodzi mu o istniejącą Galerię Malta i planowane centrum handlowe na Łacinie.

Tymczasem już w latach 70. ubiegłego stulecia w pobliżu skrzyżowania ulic Zamenhofa i Bolesława Krzywoustego planowano powstanie Centrum Rataj, czyli międzydzielnicowego centrum usługowohandlowego. W 1979 roku rozpisano nawet konkurs architektoniczny, który miał określić jego przestrzenny kształt. Potem obszar ten zarówno w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania z 1994 roku, jak i w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania z 1999 roku, był określany jako centrum specjalistycznych i dzielnicowych usług ogólnomiejskich (centra firm, terminale towarzystw transportowych, lotniczych, kolejowych, banki, giełdy przedsiębiorstw itp.), uzupełnione handlem towarami, targami i restauracjami.

W 2003 roku Rada Miasta w zmienionym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania, wyznaczyła tereny, na których można lokować handel wielkopowierzchniowy. Jednym z nich jest właśnie obszar położony u zbiegu ulic Majakowskiego i Katowickiej oraz teren ograniczony ulicami Krzywoustego, Jana Pawła II i torami tramwajowymi. Ponadto teren ten został wymieniony jako obszar, dla którego zamierza się sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Projekty planów przeszły całą procedurę planistyczną, która była jawna, a informacja na ten temat była w pełni dostępna. Trudno więc obronić tezę, że drugie centrum handlowe pojawi się w tym obszarze nagle i bez uprzedzenia.

Pan Maciej Kasprzak pyta: "Kto i dlaczego doprowadził do sytuacji, w której dwie części, na które podzielono obszar Rataje - Łacina zostały potraktowane w procesie planowania jako dwie odległe planety, a nie jak tereny przylegające do siebie integralnie ze sobą związane?"

Otóż we wrześniu 2004 roku Rada Miasta podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Rataje - Łacina", w której przyjęła, że dla poszczególnych fragmentów obszaru objętego planem mogą być odrębnie opracowywane i uchwalane częściowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Powodem były istotne różnice w zagospodarowaniu tego terenu:

południowa część, stanowiąca przedmiot obowiązującego planu miejscowego "Rataje - Łacina" część A, to tereny w większości niezagospodarowane, z wyjątkiem zabudowy przy ul. Łacina i Pleszewskiej;

północna część, będąca przedmiotem planu "Rataje - Łacina" część B, to obszar w znacznym stopniu zainwestowany, który z powodu częściowego braku zgodności ze Studium wymagał uchwalenia planu.

W całym procesie planowania obszar Łaciny był jednak traktowany spójnie. Dla tego terenu została wykonana całościowa koncepcja zagospodarowania i układu komunikacyjnego na podstawie, której prowadzone były później prace dla poszczególnych części.

Pan Maciej Kasprzak stawia pytanie: Kto i dlaczego dopuścił do tego, aby w pierwszej kolejności poświęcić wiele czasu na plan dla części, która nie była pilniejsza, co spowodowało niekontrolowaną zabudowę drugiej części?

W tym czasie większość terenów na północ od torów tramwajowych i ulicy Milczańskiej była już zabudowana lub miała prawomocne decyzje, w tym: osiedle "Polanka I" i "Polanka II", TBS "Nasz dom", czy dzisiejsza galeria handlowa Malta. By więc uniknąć zabudowania terenu poprzez decyzje o warunkach zabudowy terenu, postanowiono najpierw sporządzić plan dla części A.

Autor tekstu pyta także o sens w lokowaniu dwóch olbrzymich centrów handlowych w bezpośrednim sąsiedztwie. Na przykładzie Starego Browaru i Kupca Poznańskiego można stwierdzić, że lokalizacja dwóch galerii handlowych w bezpośrednim sąsiedztwie jest zgodna z zasadą synergii przestrzennej. Sprzyja rozwojowi przestrzeni, podnosi jej walory, wzmaga ruch pieszy, ale również rodzi naturalną konkurencję pomiędzy centrami, która daje w efekcie korzyści dla ich klientów. Zakładamy, że zmiany te również będą miały miejsce na obszarze Łaciny.

Z inwestorem na Łacinie miasto podpisało umowę partycypacyjną, która nakłada na niego obowiązek poniesienia istotnych nakładów na inwestycje drogowe, inwestycje infrastruktury technicznej, rozdzielczą infrastrukturę wodno - kanalizacyjną oraz place i pasaże. W ramach tej umowy inwestor nie tylko poniesie m.in. 60 proc. kosztów budowy i przebudowy dróg w tym obszarze, ale także prawie 40 proc. kosztów wymiany nawierzchni na ul. Jana Pawła II i ul. Krzywoustego oraz budowy podziemnych przejść pod Rondem Rataje. Będzie też partycypował w kosztach przebudowy Ronda, przebudowie skrzyżowania Milczańska - Inflancka oraz w remoncie podziemnego przejścia dla pieszych pod ul. Krzywoustego. Inwestor wyłoży 1,9 mln na budowę kolektora ściekowego i ponad 20 proc. kosztów budowy kolektora deszczowego. Poza tym Centrum Łacina na własny koszt zbuduje place i pasaże, a następnie nieodpłatnie przekaże je miastu. Tak samo zrobi z wybudowaną na własny koszt infrastrukturą wodnokanalizacyjną. Ze wszystkimi szczegółami tych ustaleń można zapoznać się w Urzędzie Miasta.

Trudno uznać, że wszystkie te wymienione inwestycje służyć będą tylko inwestorowi lub tylko klientom centrum handlowego (wśród których nawiasem mówiąc będą zapewne w dużej części okoliczni mieszkańcy). Jasnym jest, że te przedsięwzięcia, które zostaną zrealizowane i w znacznej mierze sfinansowane przez firmę Centrum Łacina, podniosą też komfort życia na tym obszarze miasta.

Chciałbym też wyraźnie powiedzieć, że nie jestem entuzjastą takiego rozwiązania urbanistycznego, jakie powstanie w tym rejonie miasta. Trzeba jednak pamiętać, że rozmowy z inwestorem na Łacinie rozpoczęły się na długo wcześniej przed powstaniem galerii Malta. Z różnych powodów inwestycja ta powstanie dopiero teraz. Inwestor jest właścicielem nieruchomości, zawarł z miastem umowę i obecnie wycofanie się z tych uzgodnień, o ile w ogóle możliwe, rodziłoby ogromne odszkodowanie.

Na marginesie: zarówno w tej dyskusji, jak i w innych dotyczących zagospodarowania przestrzennego, mieszkańcy protestujący przeciwko np. inwestycjom o charakterze galerii handlowych, domagają się, by w ich miejscu powstały np. parki i pływalnie. Tymczasem trzeba sobie jasno powiedzieć, że takie inwestycje może zrealizować wyłącznie miasto za pieniądze jego mieszkańców, bo żaden prywatny inwestor nie podejmie się realizacji przedsięwzięć, które nie tylko nie generują dochodów, ale wręcz koszty związane z utrzymaniem basenów, czy terenów zielonych. Miasta w tej chwili (i pewnie długo) nie będzie stać na spełnienie tych oczekiwań. Nie mówiąc o tym, że musiałoby wykupić najpierw nieruchomość od prywatnego właściciela, by zrealizować na niej inwestycję, jakiej chciałaby część mieszkańców. Inwestycje takie jak ta na Łacinie nie tylko dają szansę realizacji wielu przedsięwzięć drogowych i infrastrukturalnych częściowo za pieniądze inwestora, ale i tworzą nowe miejsca pracy i generują niebagatelne wpływy z podatku od nieruchomości. Nie oznacza to, jak zapewne zaraz podchwycą oponenci, że jestem zwolennikiem zabudowania całego miasta centrami handlowymi. Oznacza to jedynie, że powstaną one wyłącznie w miejscach wskazanych w Studium i że jest to najbardziej racjonalny z możliwych sposobów zagospodarowania tych nieruchomości.